Долевое строительство в зарубежных странах. Привлечение инвестиций в строительство жилья

Возможный запрет долевого финансирования в России некоторые участники рынка рассматривают как полное изменение самой системы строительства и чуть ли не конец света. В связи с этим интересно обратиться к зарубежному опыту. Практически все развитые страны прошли эпоху дольщиков и перешли к другим моделям. Были введены механизмы соинвестирования в строительство, когда жилье можно купить по фиксированной цене, но при этом инвестор несет такие же риски, как застройщик.

Привлечь население

За рубежом существуют две системы привлечения частных инвесторов к строительству жилья, рассказывает управляющий инвестициями в недвижимость, основатель портала Indriksons.ru Игорь Индриксонс. Первая такая же, как в России, когда застройщик строит на деньги собственников, то есть он продает квартиры, люди платят за них, затем начинается строительство объекта. "Такая система действует в основном в странах, близких по экономическому развитию к России, таких как Болгария и Румыния",— говорит господин Индриксонс. При этом физические лица являются, по сути, не соинвесторами, а покупателями жилья: их права защищены, они зачастую не несут тех же рисков, что застройщик.

Долевое финансирование строительства жилья, очень похожее на нынешнее российское, активно применялось в середине 1980-х годов в Аргентине. В стране тогда отсутствовало банковское финансирование, и огромное количество людей нуждались в жилье. Единственным способом решения жилищной проблемы стало привлечение денег от населения, так называемое строительство на равных — construccion de la equidad. Позднее, в начале 1990-х, аргентинский опыт позаимствовали в Чили, но там, в отличие от Аргентины, эта сфера почти не регулировалась государством. Как правило, дольщики объединялись, чтобы построить доходный дом и получать с него доходы пропорционально вложенному капиталу. Это привело к большому количеству банкротств. Точно так же долевое строительство привело к банкротству многих компаний в Сальвадоре в середине 1990-х, пока правительство не запретило применение этой схемы.

По словам Игоря Индриксонса, иная практика принята в европейских странах: она основана на большем вовлечении в такую работу банков, однако предполагает и некоторое участие физических лиц.

Основное отличие принятой в Европе практики от российского долевого строительства заключается в том, что за рубежом соинвесторы полностью несут ответственность за будущее проекта — по сути, они выступают полноценными инвесторами со всеми сопутствующими рисками. "В России люди принимают долевое строительство за особую разновидность купли-продажи, в то время как за рубежом это фактически соинвестирование, в котором риски несут и застройщик, и его соинвесторы",— говорит председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева. По ее словам, за рубежом "российская" практика привлечения средств дольщиков не принята.

Вся надежда на банки

Функцию надзора за проектом в Европе выполняют банки. По словам Екатерины Румянцевой, в европейских странах исторически сложились взаимовыгодные отношения застройщиков и банков. В частности, там действуют низкие процентные ставки для застройщиков, развита система контрактных сбережений, а в основе всего — крепкая экономика, что позволяет европейцам не использовать схемы долевого участия в строительстве. "В России же банки не готовы кредитовать строящиеся проекты, из-за чего устанавливают высокие проценты по кредитам или претендуют на часть площадей в проекте",— говорит эксперт.

"Сейчас во всех странах Европы действует примерно одинаковая схема: застройщик приобретает землю, получает разрешение на строительство, делает проект, дальше стартуют продажи квартир, заключаются договоры купли-продажи, они регистрируются в кадастре — таким образом, одну и ту же квартиру продать дважды невозможно",— рассказывает Игорь Индриксонс. Далее устанавливается первоначальный взнос, и каждый застройщик самостоятельно определяет эту сумму, но, как правило, она не превышает 10% стоимости квартиры. Эти деньги могут быть перечислены как самому застройщику, так и храниться до окончания строительства объекта на счете у юристов. После окончания строительства застройщик представляет в банк данные, в которых по кадастру в его проекте уже продано 80% квартир, и банк дает финансирование.

"Финансирование, естественно, не выдается на все сразу, а предоставляется частями, и застройщик отчитывается за каждый этап стройки. Ведется строгий контроль за деньгами",— объясняет господин Индриксонс. После сдачи проекта в эксплуатацию покупатели либо вносят 90% оставшейся стоимости квартиры самостоятельно, либо прибегают к помощи заемных средств — ипотеки.

Впрочем, с банковским финансированием не все просто. "Банки ЕС — очень консервативные кредиторы, и если они берутся за финансирование строящегося объекта, то готовы компенсировать не более 50% затрат на строительство, причем тщательно отбирают объекты. Тот факт, что банк кредитует проект, косвенно становится гарантией его достройки",— объясняет Екатерина Румянцева.

Другую часть денег застройщик вносит самостоятельно, а банковский кредит возвращает на финальном этапе, когда получает доступ к деньгам частных инвесторов. "Эти средства хранятся на специальных счетах и поступают застройщику в полном объеме только после сдачи объекта в эксплуатацию",— рассказывает госпожа Румянцева. По ее словам, обычно деньги перечисляют в несколько этапов. Аванс — при получении разрешения на строительство, часть суммы — когда объект готов на 30%, затем при 50-60-процентной готовности, и лишь на финальном этапе перечисляется оставшаяся сумма. Этапы и перечисляемые суммы могут быть разные, но во всех случаях для получения денег инвестора застройщик обязан выполнить определенный договором объем работ.

Доля частников

По словам директора департамента зарубежной недвижимости компании Knight Frank Марины Шалаевой, в Германии застройщик может привлечь от физических лиц до трети необходимых инвестиций, однако средства от соинвесторов поступают постепенно, в несколько этапов.

"Продажи обычно начинаются уже на стадии проекта, когда еще даже котлована нет: конечные покупатели, приобретающие квартиры, платят первоначальный взнос в размере 20-30%, а все последующие платежи распределяются несколькими траншами на весь период строительства. При этом цена покупки фиксируется",— говорит эксперт.

До указанной очередной даты девелопер присылает покупателям информационное письмо, в котором отчитывается о выполненных согласно графику работах. Если работы выполнены, покупателей просят перевести следующий транш — все взаимоотношения фиксируются поземельной книгой (Grundbuch).

"При покупке квартиры на стадии строительства в поземельную книгу вносится временная запись о новом преемнике права на квартиру, который идет вторым после девелопера. После того как дом сдан, покупатель подписывает акт приемки и вносит последний транш. Только после этого в поземельной книге аннулируется временная запись и вносится постоянная, согласно которой все права на квартиру переходят покупателю",— рассказывает Марина Шалаева.

В Великобритании долевое финансирование на ранней стадии обычно связано в первую очередь с коммерческой недвижимостью или с работой в нестандартной нише, например со строительством студенческих общежитий, говорит руководитель международного юридического отдела EVANS Сергей Федоров. По его словам, к финансированию такого проект привлекается определенное количество инвесторов, которые, вступая в долю, сразу получают эту недвижимость в собственность. "Сумма инвестиций делится обычно на три части: первый невозвратный депозит составляет 10% от общей суммы, следующий — в момент сдачи определенного в договоре этапа строительства, а после получения извещения о готовности объекта осуществляется финальный платеж. Все платежи проводятся через юридическую компанию или агента покупателя, которые проверяют законность платежа и готовность здания",— говорит эксперт. Депозиты девелопер, согласно британскому законодательству, обязан хранить на доверительном счету, который управляется общественным попечителем или юристом.

В Германии есть и строительные сберегательные кассы: жители страны делают вклады, которые используются для предоставления девелоперу ссуд на строительство. "Фактически строительные сберкассы — это банки, работающие для того, чтобы обеспечивать потребность жителей страны в жилье. Появившись в Германии, они впоследствии получили широкое распространение в Европе, сейчас они действуют в Венгрии, Чехии, Хорватии, Франции, похожая система есть в Великобритании и других странах",— рассказывает Екатерина Румянцева. По ее словам, по такой схеме принято покупать готовые квартиры, причем чаще всего они сдаются с отделкой. Стоимость такого жилья выше, чем на этапе строительства, что устраивает девелоперов: продавая готовые объекты, они получают на 20-30% больше прибыли, чем при продаже строящихся квартир. "Для частных покупателей это тоже хороший вариант: банки дают ипотечные кредиты на готовое жилье под 3-5%, и поселиться в нем можно сразу. Конечно, всегда есть риск, что объект по каким-то причинам не будет достроен. К примеру, застройщик может разориться. Эти риски минимизируются практикой страхования недвижимости, широко распространенной в Европе",— добавляет госпожа Румянцева.

Впрочем, как признаются эксперты, в Европе такая схема стала применяться не сразу. "Практически все западные страны, в том числе Великобритания, Франция, Германия, США, перешли на новую систему, отказавшись от долевого строительства, и это привело к стабилизации рынка, увеличению контроля. С рынка ушли мелкие застройщики, которые строили жилье низкого качества",— говорит Игорь Индриксонс.

Иными словами, если есть ответственность, если застройщик не получает денег до окончания строительства, то и прибыль он получит лишь по завершении проекта, поэтому в такой системе отсутствует мотивация плохо строить или не достраивать объект.

Алексей Лоссан

Застройщики неоднозначно оценивают инициативу Минстроя РФ по изменению схемы покупки жилья по договорам долевого участия. Вариант с включением в цепочку финансирования строительства третьей стороны – банка в качестве альтернативы уже существующим механизмам рискует остаться только на бумаге.

Михаил Мень

Источник изображения: kazned.ru

К 2020 году в России должна появиться новая система приобретения жилья, до этого времени в стране будет действовать переходный период, объявили в Минстрое РФ. Сейчас министерством разрабатываются поправки в 214-ФЗ — обсуждается механизм финансирования возведения домов через специальный счет в банке и под банковскую гарантию.

Министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации Михаил МЕНЬ заявил, что отмена договоров долевого участия (ДДУ) также обсуждается, но, вопреки многочисленным заявлениям СМИ, она маловероятна. По его словам, у застройщиков останется возможность привлекать средства граждан на ранних этапах строительства, но в этот механизм предполагается включить банковскую организацию. «Добросовестные застройщики при требованиях большей открытости только выиграют, потому что граждане, естественно, будут выбирать компанию-застройщика с наиболее прозрачной деятельностью», – говорится в комментарии Меня об изменениях в 214-ФЗ, размещенном на сайте министерства. В пятницу, 4 сентября, на первом заседании рабочей группы по изменению законодательства в сфере долевого строительства замминистра строительства и ЖКХ РФ Наталья Антипина заявила, что новую схему планируется вводить в качестве альтернативы уже существующим - страхованию и банковскому поручительству.

Представители строительной отрасли не спешат категорично высказываться по поводу данной инициативы, так как четкого механизма пока рынку не предложено, все находится на этапе обсуждения. Однако они уверены в одном: все дополнительные издержки, связанные с изменениями, в любом случае лягут на плечи покупателей.

Рынок только полностью отладил механизм работы в рамках 214-ФЗ, как правила опять собираются менять

«Альтернатива альтернативой, но, на мой взгляд, какую-то одну схему нам все равно будут навязывать и в перспективе настаивать, чтобы все на нее переходили, – говорит партнер RuslandSP Андрей БОЙКОВ . – В любом случае при наличии вариантов все будут использовать более удобный и комфортный. Навряд ли кто-то будет переходить на новую схему, если, конечно же, не будет давления со стороны государства».

Впрочем Бойков уверен, что пока рано говорить о каких-то последствиях, так как не понятен механизм дальнейшей работы хотя бы в общих чертах. «Большинство игроков негативно восприняли первоначальные планы правительства. Рынок только стал более или менее нормально работать по 214-ФЗ, как правила вновь начинают меняться, — поясняет Бойков. — Увеличение стоимости строительства напрямую отразится на покупателях, тогда как для большинства граждан приобретение жилья с дисконтом на начальном этапе является единственной возможностью получить долгожданные метры. Не следует забывать также про профессиональных инвесторов, доля которых почти в любом проекте составляет не менее 30%».

Аппетиты банков

Включением банков в процесс продажи первичного жилья законодатели стремятся переложить риски невыполнения застройщиками своих обязательств на кредитные организации. Очевидно, что последние установят за это свою цену. Банки всегда относились к строительным компаниям настороженно, причисляя отрасль к высокорисковым.

В кризис ряд кредитных организаций полностью прекратили финансирование застройщиков, остальные предпочитают работать только с наиболее надежными компаниями. Поэтому интерес кредиторов участвовать в сделке будет зависеть от конкретного застройщика.

Перед рабочей группой по 214-ФЗ стоит непростая задача – найти оптимальный механизм финансирования, гарантирующий реализацию каждого проекта строительства, но при этом сохранить доступность жилья

Есть вероятность, что в большей степени пострадают небольшие компании, у которых и сейчас есть трудности с привлечением заемных ресурсов. «По проектному финансированию работает очень маленький процент игроков. В основном это крупнейшие девелоперы, которые имеют высочайший уровень доверия, – продолжает Андрей Бойков. – Строительная отрасль для банков является рискованным сектором, особенно сейчас, в кризисное время. Небольших и средних игроков банки крайне неохотно финансируют. Более того, для крупных девелоперов привлечение денег дольщиков по-прежнему является приоритетным инструментом – опять же для поддержания умеренных цен продаж и стимуляции спроса».

Застройщики полагают, что, если новая схема не будет предусматривать стимулов для кредитных организаций устанавливать приемлемую стоимость на ресурсы, а также работать не только с крупнейшими компаниями, но и с небольшими, процесс монополизации строительного рынка продолжится.

Пока сложно прогнозировать точную стоимость банковской гарантии в рамках сделки с первичной недвижимостью, однако средние ставки по кредитам застройщикам сегодня колеблются в диапазоне 17–20%. «Если говорить простым языком, то отмена ДДУ автоматически увеличит стоимость строительства в пределах 20%, а многие мелкие и средние компании просто могут свернуть свою деятельность», – считает Андрей Бойков.

На 30–40% вырастет себестоимость строительства в случае введения полного запрета на привлечение денег дольщиков

Большинство экспертов сходятся во мнении, что стоимость жилья возрастет примерно на тот процент, который банк возьмет за свои услуги. «Вся эта инициатива сведется к тому, что дольщик будет платить больше по возникающим дополнительным расходам на том уровне, где нормативно ограничат максимальные аппетиты кредитных организаций. Если, например, установят гарантию на уровне 10%, то ровно на столько же подорожает квадратный метр», – считает генеральный директор управляющей компании Rocket Group Борис ЛАТКИН.

Это однозначно негативно скажется на доступности жилья, которая и так невысока. «В отношении предложенных вариантов взаимодействия застройщиков и банков – будь то банковская гарантия или схема финансирования строительства объекта через спецсчет в банке – важно понимать процедуру, – рассуждает генеральный директор строительной компании «НАВИС» Александр ЛЬВОВИЧ . – Насколько она будет простой, действенной, а главное – выгодной не только для застройщика и банка, но и для конечного покупателя. Очевидно, включение в цепочку финансирования строительства третьей стороны – банка приведет к увеличению стоимости недвижимости. Это позволяет прогнозировать снижение доступности жилья для населения. Сейчас перед рабочей группой по 214-ФЗ стоит непростая задача – найти оптимальный механизм финансирования, гарантирующий реализацию каждого проекта строительства, но при этом сохранить доступность жилья для рядовых граждан».

Потерянная выгода

Стоит учитывать и плановое увеличение цен застройщиками, связанное с ростом себестоимости строительства и инфляцией. Так, по итогам первого полугодия средняя цена квадратного метра в классе «масс-маркет» выросла на 10%, а именно покупатели данной категории недвижимости наиболее чувствительны к изменению стоимости и стремятся совершить покупку на ранних этапах строительства. Сегодня разница между ценой квадратного метра на этапе строительства и после сдачи в эксплуатацию дома составляет около 30%. Если к «плановым» 10% прибавить возможные 20% за гарантию – это уже увеличение конечной стоимости на треть, что сводит на нет привлекательность инвестирования в первичную недвижимость.

«Суть договора долевого участия состоит именно в сохранении денежных средств, так как дольщик, подписывая договор ДДУ, получает финансовую выгоду. И чем раньше он вступит в ДДУ, тем больше он выигрывает, – отмечает Борис Латкин. – Предлагаемые банковские гарантии экономическую выгоду съедят, и ДДУ потеряет свои преимущества. Призываю относиться к инициативе осторожно, потому как, кто бы ни взял в итоге на себя гарантии, платить все равно будет дольщик. А он является главным ресурсом практически для всех застройщиков».

Сейчас строительство идет на деньги дольщиков, без них все будут вынуждены сократить объемы. Сейчас не самое лучшее время для таких экспериментов

Разумеется, проблему обманутых дольщиков нужно решать, но подходить к этому процессу необходимо очень осторожно. Рынок только полностью отладил механизм работы в рамках 214-ФЗ, как правила опять собираются менять. Не стоит забывать о том, что 1 января 2014 года вступил в силу Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», по которому все застройщики, осуществляющие свою деятельность на территории России, обязаны страховать ответственность перед гражданами, вносящими свои инвестиции в строительство нового жилья.

Рынку было предложено три механизма: страхование ответственности застройщика через любую страховую компанию, привлечение застройщиком банковской гарантии и некоммерческое страхование через общество страхования застройщиков (ОВС). В ином случае Росреестр не регистрирует договор долевого участия. В связи с тем что практика создания и функционирования ОВС в России не сформирована, а банки не всегда готовы работать с девелоперами, большинство крупных игроков предпочли сотрудничество со страховщиками.

Таким образом, риски дольщиков и так были снижены. «Пока недостаточно ясно прописаны предполагаемые выгоды от введения банковской гарантии как для застройщика, так и для потребителя: с одной стороны, застройщик гарантированно строит – у него есть «безопасные» банковские средства, с другой – будущий житель уверен, что в случае форс-мажора дом будет достроен и дополнительно деньги сдавать не придется, – рассуждает Борис Латкин. – Но финансовая нагрузка и ответственность ложатся на кредитные организации, и возникает справедливый вопрос: как и за чей счет банки будут вести эту деятельность и смогут ли обезопасить себя и собственные доходы?»

Оставить в покое

Представители строительной отрасли, в принципе, не возражают против дополнительных мер защиты, так как банкротство каждого игрока приводит к снижению доверия ко всей отрасли. Но они отмечают, что одновременно с изменением схемы работы по ДДУ государство должно способствовать увеличению доступности проектного финансирования. Чего пока категорически не стоит предпринимать, так это полностью отменять схему ДДУ, уверены они.

Полного отказа от долевого строительства, скорее всего, не будет, так как рынок пока к этому не готов

«Сложно дать однозначную оценку этой инициативе. Если первая ее часть – введение банковских гарантий и контроль за расходами девелоперов в течение переходного периода – может быть реализована и принесет реальную пользу рынку недвижимости, то вторая – полный отказ от долевого строительства – скорее всего, не будет воплощена в жизнь, так как рынок пока к этому не готов», – считает коммерческий директор Главстрой-СПб Алексей ГУСЕВ .

По его словам, в случае введения полного запрета на привлечение денег дольщиков и частных инвесторов себестоимость строительства возрастет на стоимость заемных денежных средств. Ставка по кредитам строительным компаниям в среднем составляет 18% годовых, а срок строительства дома – 2,5–3 года. Таким образом, себестоимость строительства вырастет минимум на 30–40%. Застройщики смогут работать по такой схеме, но для многих покупателей столь значительное подорожание поставит крест на желании приобрести квартиру. В результате спрос на первичном рынке недвижимости может снизиться в разы.

«Безусловно, переход на любую новую систему и схему должен проходить максимально гладко и постепенно. Уверен, так и будет. В противном случае это может не только монополизировать рынок, но и серьезно снизить темпы развития городов и регионов, из-за чего «посыпятся» многие смежные отрасли», – уверен Андрей Бойков.

Застройщики не первый год обращаются к властям с просьбой обеспечить четкие и понятные правила игры в отрасли, в том числе это касается выдачи и оформления разрешительных документов, формирования генпланов, процессов подключения к сетям. Кроме того, для рынка важно, чтобы эти правила не менялись каждый год, так как это требует постоянной корректировки бизнес-процессов и планов.

Для рынка важно, чтобы правила игры в строительной отрасли не менялись каждый год, так как это требует постоянной корректировки бизнес-процессов и планов

На примере Санкт-Петербурга видно, что регулирование отрасли далеко от идеала. На этом фоне новые пертурбации, особенно столь радикальные, как отмена ДДУ, – «удар ниже пояса». «Власть в регионах, где сейчас активно идет жилищное строительство, озабочена проблемой обманутых дольщиков, которых становится все больше. Чтобы решить проблему, предложили запретить долевое строительство, – комментирует первый заместитель генерального директора «Группы ЛСР» Александр ВАХМИСТРОВ. – Но я считаю, что это может привести к тому, что застройщики будут меньше строить, а квартиры подорожают. К этому жители нашей страны точно не готовы, поскольку пока что покупка жилья даже при текущих ценах доступна не всем категориям граждан. Сейчас строительство идет на деньги дольщиков, без них все будут вынуждены сократить объемы. На мой взгляд, сейчас не самое лучшее время для таких экспериментов».

В печатной версии название материала – “Не время для экспериментов” (журнал “Строительство и городское хозяйство”, № 160, сентябрь, 2015 г.), автор — Ольга Великанова.

Редакторская правка для StroyPuls — Юлия Земскова.

Опасность для малых

Генеральный директор «О2 Недвижимость» Елена БЕСЕДИНА

– К данной инициативе Минстроя (ред.-изменение схемы покупки жилья по договорам долевого участия) мы пока относимся с осторожностью. Во взаимоотношениях застройщика и покупателя появляется третья сторона, соответственно, строительная компания будет работать в некоторых сжатых рамках. Из-за внедрения такой схемы застройщик станет не столь гибким в своей ценовой политике. А клиент будет вынужден выбирать из тех объектов застройщика, на которые банк предоставил гарантию, то есть отчасти можно говорить о некотором навязывании объектов.

Помимо этого, есть вероятность увеличения бюрократических проволочек в процессе внедрения такой схемы. Одновременно эта мера не дает 100% гарантии покупателю и, конечно, не страхует от долгостроя.

Вполне возможно, что мелкие компании покинут рынок как из-за ситуации в отрасли, так и в связи с нехваткой ресурсов у застройщиков. Ведь пока не всем застройщикам доступно проектное финансирование. А при его наличии намного проще сдавать объекты вовремя, несмотря ни на какие ситуации в стране. Если же банковская гарантия будет включать еще и проектное финансирование, то это станет неоценимой поддержкой для небольших застройщиков в сложное время.

Если рассматривать зарубежный опыт привлечения инвестиций, то необходимо сказать об относительной сбалансированности инвестиционного спроса, с одной стороны, и предложений строительных фирм на удовлетворение этого спроса, с другой. Данная ситуация сложилась за счет доступности готовых строительных объектов, наличия экономических и правовых механизмов по обеспечению возвратности вложенных денежных средств и оптимальных сроков окупаемости инвестицийРахман И.А. Зарубежный опыт регулирования инвестиционно-строительной деятельности // Экономика строительства. - 2001. - № 6. - с. 45.. О развитости зарубежных институтов жилищного строительства говорят следующие факты. В России лишь для 11% населения на одного человека приходится 17-18 м2 жилья, за рубежом данные цифры составляют 30-35 м2. По инвестициям в строительный комплекс Россия стоит на 11-м месте. В общем объеме финансирования: 25% средств - местных бюджетов, 75% - индивидуальных застройщиков.

Хотелось бы отметить, что зарубежные системы долевого участия в строительстве имеют свои принципиальные особенности. Это вызвано тем, что во многих странах развито ипотечное жилищное кредитование и граждане, получая кредит, приобретают готовое жилье, не опасаясь, что застройщик не выполнит свои обязательства или будет задержан срок строительства. Данный вид кредитования намного выгодней и эффективней для граждан, обеспечен устойчивой экономикой страны и защищен многими развитыми правовыми институтами.

Следующим важным моментом в организации строительства является роль заказчика и того, кто выполняет его функции. В Англии, Финляндии и Швеции представителем заказчика часто является архитектор. Он подбирает необходимых для строительства специалистов, которые определяют предварительную стоимость строительства, выполняют работы по субподряду, собирают иные необходимые данные. Вместе с ними архитектор подготавливает документы для заключения контракта, в котором обусловливается целесообразность участия в торгах, программа работ до и после торгов, экономические методы производства работ и вопросы сокращения продолжительности строительства.

В США заказчик создает группу, в состав которой могут включаться сметчики, инженеры, экономисты, руководители контракта и прорабы. Далее ими разрабатывается вся необходимая документация и схемы строительного процесса. На основании полученных материалов руководитель контракта начинает работу с подрядными фирмами. При этом для оптимального выбора распространено привлечение консультационных фирм. В Японии в данном направлении сделан шаг вперед. При строительных фирмах организуются крупные исследовательские лаборатории, и даже институты, в штаты фирмы активно привлекаются ученые. При этом вместо понятия "заказчик" используется понятие "девелопер", в функции которого входят приобретение площадки, финансирование, строительство и продажа жилья. Девелопер может привлекать подрядчиков и субподрядчиковЦылина Г.А. Жилищное финансирование и ипотечное кредитование // Жилищное строительство. - 2000. - № 2. - с. 3. .

Еще одной особенностью являются отношения заказчика и подрядчика, которые оказывают влияние на формирование отношений дольщика и заказчика в данном случае.

Рассматривая мировой опыт обеспечения населения жильем, необходимо иметь в виду, что на практическое развитие и организацию жилищного кредитования в той или иной стране значительное влияние оказывает ряд факторов, которые можно подразделить на политические, экономические и правовые. Эти факторы послужили основой для образования в мире десятков разновидностей и вариантов организации жилищного кредитования. На основании изложенного технология инвестирования в жилищную сферу строится на трех основных принципах: контрактные сбережения, ипотечное кредитование и государственная поддержка.

Существенные отличия имеет так называемая «расширенная открытая модель». Это модель, в которой основной приток кредитных ресурсов в систему ипотечного кредитования поступает со специально организованного для этой цели вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость. Реализация расширенной открытой модели может быть обеспечена лишь при условии создания расширенной инфраструктуры ипотечного рынка, как правило, при определенном содействии государства и, как минимум, при его частичном контроле над эмиссией ценных бумаг, обращающихся на вторичном рынке.

Если брать систему ипотечного жилищного кредитования в США в общем, то можно отметить, что ранее существовало «правило красной линии», в пределах которой кредиты могли быть выданы, также при этом рассчитывались зоны рисков для выдачи кредитов. Если гражданин попадал в пределы красной линии или входил в недоступную зону риска, то ему в выдаче кредита отказывали. Кредит в США выдается на срок, в течение которого заемщик работает, т.е. до пенсии Цылина Г.А. Ипотечное кредитование и риски // Жилищное строительство. - 2001. - № 5. - с. 5. . Существует следующая особенность кредитования в США. Все жилые помещения подразделяются на 3 группы: самое дешевое, среднее и самое дорогое. На первую группу кредит выдается государством, на две следующие группы кредит выдается с помощью частных ипотечных институтов. В данном случае срок кредита составляет 12 лет, а размер субсидии - 75 % стоимости жильяМатюгина Э.Г. О рынке жилья // Жилищное строительство. - 2001.-№ 1. - с. 8. .

Необходимо отметить, что в ряде зарубежных стран действует поддержка граждан и, особенно, молодых семей, для приобретения квартиры в собственность. В Финляндии в данном отношении приняты следующие меры: ограничены все виды налогообложения физических и юридических лиц до общего уровня 32%; установлены парламентом твердые ставки банковского кредита на приобретение молодыми семьями квартир под 3% годовых с рассрочкой до 20-25 лет; снижена на 25-50% плата (в зависимости от количества родившихся детей) за приобретенные молодыми семьями квартиры. Общие требования в отношении кредитования строительства жилья также очень мягкие, банковская ставка составляет 3,5% годовых, в отличие от средней ставки на иные виды кредитования 9-17%.

Система поддержки граждан в Германии заключается в следующем. Строительные сберкассы заключают с работающими гражданами договор на финансирование строительства, на основании которого будущий собственник жилья вносит ежемесячно на свой счет в строительной сберкассе определенную сумму.

Особое внимание в Швеции государство уделяет вопросам ценообразования. Контроль и наблюдение за ценами осуществляет государственное управление цен и конкуренции, подчиненное министерству гражданской администрации. В каждой губернии имеются специалисты, отслеживающие цены на товары и услуги и вносящие предложения по их регулированию. При значительном повышении цен, инфляции и резких дисбалансах на рынке Правительство имеет право, согласно закону о регулировании цен, их заморозить. Данное замораживание возможно по отдельным товарам и услугам. Государство может устанавливать предельный уровень цен, а если кто-либо их желает повысить, он должен предварительно об этом уведомить и обосновать. Если, например, цены на жилье поднялись, то государство выдает гражданам, особенно молодым семьям, жилищные субсидии и льготные долгосрочные займы.

На основании изложенного можно сделать следующие выводы. Внедрению ипотечного кредитования в России на должном уровне на сегодняшнем этапе препятствует целый ряд факторов: недостаточное развитие рынка ценных бумаг; отсутствие инвесторов, готовых на низкую доходность по ипотечным закладным; слабое развитие страхового дела для целей обслуживания ипотечных кредитов; дороговизна средств у коммерческих банков, необходимых для выдачи долгосрочных ипотечных кредитов; высокие темпы инфляции, изменение курса рубля, вызывающие значительный риск процентных ставок при долгосрочном кредитовании и др.

Значительную часть новостроек в России покупают по ДДУ — договорам долевого участия. Так называется схема, при которой человек приобретает еще не построенное жилье: к моменту заключения сделки продаваемая квартира может находиться исключительно на бумаге. В большинстве европейских стран такое невозможно представить. Люди не просто не покупают недостроенное жилье — они даже не могут представить, что такое возможно в принципе.

Все дело - в истории

Причина в том, как развивался рынок недвижимости в России и в Евросоюзе. В нашей стране возникновение института долевого строительства стало следствием сложившейся экономической ситуации. На заре становления рыночной экономики — то есть в девяностых годах прошлого века — в России не получило распространения банковское кредитование застройщиков. Во-первых, занимать деньги в банке было невыгодно в связи с огромными процентами по кредитам (в сравнении с Европой проценты в России были намного выше). Во-вторых, не все банки были готовы предоставлять кредиты под строительство, а те, кто решался выдать подобный займ, редко предлагали сумму, достаточную для всего проекта. В-третьих, те банки, что кредитовали стройку, стремились принимать активное участие в качестве инвестора. Иными словами, обязательным условием было получение части площадей в построенном доме.

В такой ситуации застройщики старались найти альтернативные методы инвестирования стройки. Деньги покупателей квартир стали рабочим и эффективным методом. Сначала появились различные схемы соинвестирования, предварительного договора купли-продажи и жилищно-строительных кооперативов (ЖСК). Позже на рынок вышла система долевого участия — сейчас эту схему регламентирует Федеральный закон № 214.

Главные помощники - банки

На европейском рынке застройщики на этапе строительства предпочитают работать не с конечным потребителем, а с банковскими кредитами. Проценты по банковским кредитам не столь велики, поэтому не отпугивают застройщиков. В результате понятие долевого строительства у них отсутствует.

В то же время в Европе распространена система так называемых контрактных сбережений, которые позволяют приобрести недвижимость на этапе строительства. В частности, в Германии такая форма именуется строительными сберегательными кассами. Согласно этой модели частное лицо вкладывает денежные средства в сберегательные кассы. Государство софинансирует часть вклада в соответствии с контрактом о строительных сбережениях. По истечении некоторого времени (как правило, около шести-семи лет) вкладчик стройсберкассы имеет право на оформление жилищного кредита для приобретения жилья.

Важно отметить, что стройсберкассы не могут осуществлять любую иную деятельность кроме привлечения денежных средств граждан для последующего вложения в строительство домов. Это свидетельствует о надежности и прозрачности подобной системы контрактных сбережений.

Аналогичные системы есть в других странах Европы — в частности, во Франции и Великобритании. Так, во Франции действует система сберегательных счетов, согласно которой будущий заемщик накапливает определенную сумму, после чего он может претендовать на заем для приобретения жилья. Обычно ставки не превышают 4%. Кроме того, во Франции существуют обособленные кредитные организации, которые выдают кредиты исключительно землевладельцам и строительным компаниям. В Великобритании также успешно функционируют строительные общества, деятельность которых приближена к немецким строительным сберегательным кассам.

Указанные системы контрактных сбережений можно сравнить с российскими аналогами в виде накопительных кооперативов. Такие организации не очень распространены в России — у нас более привычным является путь прямого финансирования гражданами строительных объектов.

Еще одно важное различие заключается в том, что в Европе первичный рынок предлагает квартиры в уже готовых новостройках, зачастую еще и полностью меблированных. Первичный рынок в России — это здания на стадии котлована или даже проекты, существующие только на бумаге. Поэтому в европейских странах в реализацию поступает готовое жилье, а у нас к моменту сдачи дома в эксплуатацию большая часть квартир уже распродана.

Считаем выгоду

В Европе застройщикам экономически нецелесообразно продавать жилье на этапе строительства: квартиры в строящемся доме примерно на 20-30% дешевле, чем в готовом, а продажи на потоке потребуют содержания штата продавцов, маркетологов и других сотрудников. Застройщики в европейских странах могут делать исключения для крупных инвесторов, которые приобретают сразу большой объем предложения в комплексе — например, треть всех квартир. С розничными покупателями на стадии котлована они не работают.

Есть и еще одно объяснение такому положению вещей: покупателю так же невыгодно приобретать квартиру в строящемся доме. Дело в том, что высокая стоимость недвижимости приводит к тому, что значительная часть покупателей вынуждена привлекать ипотечные кредиты для приобретения квартиры. И если покупатель берет квартиру в готовом объекте, то речь идет о низких процентных ставках — порядка 4% в год. Если же покупатель хочет приобрести квартиру в строящемся доме, то банк может отказать в таком кредите. Им просто невыгодно связываться с потенциально рискованным объектом, который еще не достроен. Кредитные организации могут делать исключения — но только если речь идет о крупных инвесторах, которые уже зарекомендовали себя на рынке.

Получается, что в европейских странах при необходимости оформления ипотечного кредита заемщику выгоднее покупать готовое жилье — и ставки ниже, и дом уже достроен, а, следовательно, риски отсутствуют. Такая система ипотечного кредитования обусловлена устойчивой экономикой страны.

Кроме того, во многих европейских странах (в частности, во Франции) не допускается перечисление всей суммы приобретаемой недвижимости застройщику. Цена квартиры вносится пропорционально этапам строительства: к примеру, 5% на стадии получения разрешения на строительство, в последующем до 70% цены на стадии окончания возведения дома и оставшиеся сумма после сдачи дома в эксплуатацию.

Российские реалии

Есть и еще одна специфическая особенность России. После прихода к власти большевиков понятие частной собственности на землю отсутствовало длительное время, так как земля была изъята из оборота. При этом возводимые здания и сооружения не были исключительно государственной собственностью. Так возникла глобальная проблема, которая не решена до сих пор: в России существуют два самостоятельных права собственности — земля и объект строительства. Это приводит к тому, что земля может быть в собственности одного гражданина или юридического лица, а построенный на ней объект в собственности у другого.

Как следствие, в нашей стране существует множество споров, затрагивающих вопросы разграничения права собственности на возводимые объекты недвижимости — в особенности если они строятся в рамках реализации инвестиционных контрактов. Нередко возникают длительные судебные тяжбы в рамках арендных отношений — а ведь именно предоставление земельного участка по договору аренды является чуть ли не единственным способом реализации права на застройку земельного участка. Разрешение таких правовых коллизий нередко препятствует продолжению строительства. В результате многие дома до сих пор не могут быть построены, хотя их возведение началось много лет назад. Такое возможно, если у застройщика возник спор с собственником земли, вследствие чего договор аренды земельного участка не продлевается, и стройка оказывается невозможной.

Большинство европейских стран уже прошло через сложный этап регулирования отношений, возникающих при возведении зданий и сооружений, и выработало собственные концепции разграничения прав на земельный участок и на возводимые объекты недвижимости. Согласно законодательству Германии, Австрии, Швейцарии и Эстонии, строение как отдельный объект права просто не существует. После окончания строительства возведенные здания становятся частью земельного участка, а собственник земельного участка становится собственником возведенного объекта. Возможно, если бы в России существовала подобная практика, многих судебных споров можно было бы избежать, пишет РБК.

Условия работы строительного бизнеса, как экономические, так и институциональные, в развитых странах и России совершенно различаются, несмотря на это попробуем их сравнить и узнать у наших экспертов, какой же подход будет наиболее оптимальным в современных реалиях для нашей страны.

У них и у нас

Основное отличие в финансировании жилищного строительства в России и развитых странах - это источники средств. В нашей стране основную роль играют средства непрофессиональных инвесторов - дольщиков. На них приходится две трети всех инвестиций в жилищное строительство. В Европе главный вклад вносят банки и институциональные инвесторы. Рядовые граждане приобретают уже готовый продукт, рассказывает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум».

Обычно для реализации небольшого девелоперского проекта требуется от 5 млн до 50-100 млн евро. В европейских странах от 60% до 80% этой суммы выделяет банк. Оставшаяся доля - это средства девелопера, которые формируются как из его собственных денег, так и из средств других вкладчиков. Инвестиционный спрос на девелоперские проекты обычно превышает предложение, поэтому желающих участвовать капиталом в строительстве дома достаточно. Это могут как индивидуальные инвесторы, так и пенсионные или инвестиционные фонды. Проект реализуется примерно за 1,5-3 года и приносит инвесторам примерно 10-15% годовых.

Европейская система в принципе схожа с той, на которую в настоящий момент переходит отечественный рынок, отмечает Олег Колченко, управляющий партнер и акционер ГК «Основа». Строительство жилья за рубежом ведется на заемные средства, и деньги покупателей поступают на специальные эскроу-счета в банки. И именно здесь кроется одно из ключевых отличий ситуации в России и Европе. Там застройщик получает средства не после ввода дома в эксплуатацию, а по мере зафиксированных в банке этапов работ по возведению дома, т.е. оборачиваемость капитала в разы выше, чем то, к чему мы сейчас можем прийти в России.

Филипп Березин, эксперт, главный редактор Prian.ru, приводит в пример Германию, где покупатель может приобрести квартиру, только после того как вырыт котлован. Далее будущий владелец квартиры оплачивает её по частям, порядок и сумма выплат прописывается в договоре. Например, изначально после заключения договора купли-продажи оплачивается 25% стоимости (на этом этапе квартира закрепляется за покупателем). Далее частично квартира оплачивается после возведения стен, еще часть вносится после возведения крыши, и последняя сумма - после завершения строительства. Эти средства также по частям попадают девелоперу проекта.

В Великобритании финансирование девелопмента недвижимости - высокоразвитая отрасль финансового рынка, поясняет Алиса Зотимова, основатель и управляющий директор AZ Real Estate. Такое финансирование осуществляют как крупные банки, так и специализированные сугубо в этой области различные финансовые институты - это могут быть представительства иностранных банков, действующих в Англии, специально созданные фонды или корпоративные банки. Но надо понимать, что банк даст только часть финансирования, остальные средства должны быть представлены акционерным капиталом, то есть быть собственными средствами застройщика или их прямых инвесторов.

Еще один пример, но не европейской страны приводит Дмитрий Соболев, финансовый директор «Сити-XXI век». По его данным, в Таиланде покупатель сначала оплачивает минимальный взнос — не менее 2 тыс. долларов, после чего закрепляется цена на зарезервированную квартиру. В случае, если клиент в дальнейшем отказывается от квартиры, уплаченная сумма возврату не подлежит. Затем в течение 1-2 месяцев покупатель должен внести первый платеж - обычно 30%. Дальнейший график платежей устанавливает застройщик: рассрочка или привязка платежа к завершению определенного этапа строительства.

Принципиальное отличие между российским и европейским подходами в стоимости заемных средств. Если сегодня застройщик берет у банка заем под 10-13%, а при полном переходе на банковское финансирование предполагается, что ставка будет в районе 6%, то в Европе в зависимости от страны она варьируется от 1,5 до 2,5-3%.

Кроме того, в европейских странах застройщик прибыль получает в евро и стоимость квадратного метра там выше, чем в Москве. Еще одна особенность - объем строительства жилья в Европе несоизмерим с российским. Так, самый крупный застройщик Европы в год возводит порядка 80 тыс. кв. м, в то время как у нас это могут быть миллионы квадратов.

Наряду с новым строительством, интересом инвесторов пользуется реконструкция. Скажем, в США 30% всех валовых инвестиций в строительство, а в Канаде - 50%. То есть такая модель позволяет дать населению более доступный по цене продукт. В России реконструкция - это исключительная редкость. По словам Андрея Кузнецова, управляющего ГК «СТОУН», в России проекты по реконструкции или редевелопменту считаются более дорогостоящими и сложными, чем новое строительство. Их сложно просчитать, сложно спрогнозировать уровень затрат и степень изношенности здания, нет достаточного накопленного опыта в этих вопросах. Поэтому либо старые здания идут под снос и на их месте строят что-то новое, либо просто строят новый объект на свободном участке.

Плюсы и минусы разных подходов

В России нет доступного кредита ни для потребителей, ни для строителей. Из-за завышенной стоимости кредитования, застройщики и покупатели пришли к долевому строительству с известными издержками этой модели. Более того, в России не только затруднено кредитование, но и нет субсидирования строительных компаний или производителей материалов и техники, хотя в развитых странах такая практика есть. Таким образом, в России сами граждане вынуждены финансировать жилищное строительство, неся при этом все экономические риски, к тому же средства приходится выделять из, прямо скажем, низких доходов. Мария Литинецкая говорит, что не назвала бы российскую модель жилищного строительства «подходом» - это стихийно-исторически сложившаяся практика.

Недострои бывают везде и обанкротившиеся строительные компании тоже, считает Филипп Березин. Но если компания не получила доступ к деньгам покупателей до момента сдачи объекта, то риск потерять деньги полностью сведён к минимуму.

В схеме поэтапного получения денежных средств покупателя, в случае разорения застройщика заказчик всё равно не теряет деньги, поскольку он оплатил только уже сделанные работы, а на место обанкротившейся компании придёт другая. Конечно, в этом случае есть риск потери времени, поскольку процесс в любом случае затягивается, но это очевидно, меньшее из зол.

Основной плюс западных схем девелопмента - участие в проекте исключительно профессиональных игроков, четко отработанные административные и налоговые механизмы работы. Минус - это их ярко выраженная инвестиционная составляющая, то есть привлечение большого числа игроков с повышенными ожиданиями по прибыльности. Это означает, что конечный продукт может значительно дорожать, подталкивая к росту цен на рынке в целом. В «перегретых» рынках жилья крупных европейских городов покупка собственного жилья становится невозможной даже при мизерной ипотечной ставке.

Олег Колченко, исходя из своей практики, отмечает доходность и потенциал спроса на европейские девелоперские проекты, и это на фоне прозрачных и стабильных норм и правил законодательства, достаточно широких возможностей привлечения недорогого финансирования и быстрой оборачиваемости капитала.

Российский путь

Реформа долевого строительства призвана внедрить западную модель вложений в недвижимость. Средства покупателей заменят банковские кредиты. Однако пока ставки по проектному финансированию для девелоперов не снизятся, западная модель не начнет работать в России, уверена Мария Литинецкая.

Алиса Зотимова предполагает, что финансирование девелопмента и проектное кредитование для российских банков осуществлять гораздо сложнее в связи с валютными рисками, инфляцией, обесцениванием рубля и прочими факторами, которые обусловливает российскую экономику. Для иностранных банков это еще сложнее по тем же причинам, что и для российских, к которым добавляются риски, связанные со страной инвестиций. Хотя, например, китайские и некоторые другие финансовые институты это не останавливает. Прямым инвесторам, наверное, проще оценить свои риски, особенно если они обладают дополнительной информацией о районе, проекте, рыночных перспективах.

По словам Олега Колченко, существующий вариант проектного финансирования существенно менее выгоден для девелопера, чем предыдущая схема работы долевого строительства и европейский опыт. Много сейчас говорится о необходимости поступательного раскрытия эскроу-счетов, возможности привлекать средства дольщиков, в том числе на развитие инфраструктуры, и целый ряд других моментов, что может дать возможность девелоперам строить как минимум такие же объемы жилья, как сегодня. В противном случае, если эти правки не будут приняты, строить большие объемы жилья, а соответственно и возводить намеченные 120 млн кв. метров в год, будет просто нереально.

И повсеместный переход на проектное финансирование в сегодняшнем виде в России в совокупности с другими законодательными требованиями, ростом НДС, ростом цен на стройматериалы и прочим, приведет в существенному уменьшению объемов строительства жилья. С рынка вынуждены будут уйти крупные и мелкие компании, ужесточится конкуренция, минимум вдвое возрастет оборачиваемость капитала, вырастет кредитная нагрузка, возрастут риски. Много строить станет невыгодно.

Все эти факторы в конечном итоге неизбежно повлекут за собой значительное удорожание жилья. В случае невнесения поправок цены могут возрасти на 30-40% в ближайшие три года.

Специально для портала Все новостройки.ру